Il n’est pas évident pour un propriétaire de fixer le loyer. Il s’agit d’une étape importante, car il faut à la fois séduire les éventuels locataires tout en restant rentable pour le propriétaire.

Architect calculating costs of house construction

Un propriétaire peut fixer librement le premier loyer. La plupart d’entre eux prennent pour base de calcul les mensualités de crédit qu’ils doivent payer, ainsi que les différences en charge. Il est aussi important de s’aligner sur les prix pratiqués sur le marché pour s’assurer d’être compétitif, car un premier loyer trop élevé fera fuir les locataires. Pour cela, il suffit de consulter l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL), dont les observatoires locaux publient un loyer médian. Il est également possible se faire une idée en consultant les petites annonces entre particuliers ou celle des sites professionnels. Enfin, des professionnels se proposent d’estimer un loyer pour les propriétaires en réalisant des études comparatives.

Surface, état, situation…influent sur le loyer

Plusieurs éléments sont à prendre en compte pour définir un loyer : la surface habitable, l’état du logement, la situation dans l’immeuble (étage, vis-à-vis…), l’équipement, le diagnostic de performance énergétique, les extensions, la proximité des commerces et des transports en commun…

Il est important de prendre son temps pour fixer ce premier loyer, car une fois le bail signé, il est difficile de revenir en arrière surtout si le prix s’est révélé trop bas. En effet, pendant la durée du bail, la loi n’autorise qu’une réévaluation annuelle du loyer, et ce, selon l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Hors zones tendues, la hausse ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif du voisinage et le dernier loyer appliqué. En zones tendues (soumises à l’encadrement des loyers par décret), une réévaluation n’est possible que si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.

Le cas des loyers imposés

Dans certains cas, il n’est pas possible de fixer librement le premier loyer. Par exemple lors d’investissements dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation (Scellier, Pinel) où des plafonds sont imposés. Il en est de même pour les personnes bénéficiaires d’aide comme celles de l’ANAH. En zones tendues, les propriétaires sont soumis à un encadrement des loyers et doivent ainsi respecter les limites des loyers de référence minoré et majoré. C’est également le cas pour les propriétaires de petites surfaces.

Obligation du locataire

En plus du règlement du loyer, le locataire a pour obligation de présenter au bailleur une attestation d’assurance habitation au moment d’intégrer les lieux. Sans ce contrat d’assurance habitation, le bail peut être résilié si le contrat de location fait cas d’une telle clause. Le locataire est cependant libre de choisir son assureur.

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